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买房那些事儿·系列5:房地产价格

  • 时间:2019-06-30 13:54  来源:未知   作者:admin   点击:

  房地产价格的种类有很多,包括但不限于挂牌价、成交价、市场价、总价、单价、楼面价、网签价等。接下来,大家一起看看房地产的价格类型吧!

  ①挂牌价格:简称挂牌价,是指出售房地产时公开标出的要价,即公布的卖方的报价或要价。它不是成交价,且通常高于成交价。多用于二手房买卖

  ②成交价格:简称成交价,是指在成功的交易中买方支付和卖方接受的金额。它是已完成的事实,是个别价格,通常随着交易者、交易房地产的不同而有所不同。

  ⑥楼面地价:也称楼面价、楼板价,是一种特殊的土地单价,是指一定地块内分摊到单位建筑面积上的土地价格,即:楼面地价=土地总价/总建筑面积=土地单价/容积率。

  ⑦网签价格:是指通过房地产管理部门的信息服务与监管平台办理房地产买卖合同备案时申报的价格。

  ⑧计税指导价:是指税务机关为核定计税而评估的房地产价格。贷款评估价是指评估机构为商业银行等金融机构核定贷款额度而评估的房地产价格。

  房地产价格的高低及其变动,是众多对房地产价格有影响的因素共同作用的结果。影响房地产价格的宏观因素有:

  ①人口数量:一个城市,当人口增加时,对房地产需求就会增加,房地产价格也会上涨;反之,房地产价格会下降。

  ②居民收入:一个城市,当居民收入增加时,对房地产需求就会增加,房地产价格也会上涨;反之,房地产价格会下降。

  ③利率:银行贷款利率增加,加重居民购房成本,从而减少房地产需求,房地产价格也会下降;反之,房地产价格会上涨。

  ④首付款比例:首付款比例增加,增加居民购房难度,从而减少房地产需求,房地产价格也会下降;反之,房地产价格会上涨。

  ⑤交易环节税费:增加交易环节税费(契税、个人所得税、增值税等)增加,增加居民购房成本,从而减少房地产需求,房地产价格也会下降;反之,房地产价格会上涨。

  ①位置:临近市中心的住宅,价格往往较高;远离市中心的住宅,价格较低。在一个城市市区内,其他状况相同的情况下,两者的差异,最高可达3-5倍。

  ②朝向:以朝南为最佳,其他朝向的优劣顺序大致为东、西、北。若以朝南为价格基准,朝东、朝西、朝北均应向下修正,但依据对经纪人和估价师调研,修正幅度不宜超过5%。

  ③楼层:对于7层及以下的住宅,中间楼层较好,1层较差,顶层最差。若以中间楼层为标准,1层和顶层均应向下修正,但依据对经纪人和估价师调研,修正幅度不宜超过5%。对7层以上的高层住宅,可以总层数的二分之一层为基准,高于基准层的楼层,价格高于基准价,顶层除外;低于基准层的楼层,价格低于基准价。

  ④装饰装修:装修可分为毛坯还是粗装修、精装修。若以毛坯为基准,经过装修住宅的价格应向上修正,修正幅度为装修费用扣除装修折旧。例如,装修费用20万,折旧10年,在第5年时,装修剩余10万。

  ⑤层高和室内净高:层高是指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。室内净高是指楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面之间的垂直距离。

  ⑥户型:好户型标准是:客厅、卧室、厨房、卫生间面积合适(例如卧室使用面积不低于9平方米),户型方正,南北通透,客厅和主卧朝南,避免走道,户型可塑性强(例如卧室、客厅等可重新设计布局)。

  ⑦建成年代:住宅的设计使用年限一般为50年。建成年代越靠近当前,也就是房龄越小,住宅的价格越高。若建成年代以当前为基准,设计年限50年,建筑成本5000元/㎡,住宅建筑面积90㎡,则房龄为10年的住宅,应向下修正建筑成本9万元。

  ⑧物业服务:好物业服务的标准是:有专人负责防卫;社区绿化率高;社区道路、楼梯等公共部分干净整洁;物业服务人员服务态度好、反应快等。

  ⑨停车方便程度:衡量停车是否方便的因素有:有无停车位、车位数量、到其他停车场的距离等。

  当人们说起“空间”一词时,大脑会给出各种各样的反馈,话题也会被引向不同的方向。[详细]